銷售策劃壹般指:如何劃分項目的銷售階段和安排促銷策略，如何拿到項目的銷售價格，如何宣傳造勢等。
第二部分:銷售規劃和項目規劃的區別。
簡單來說，兩者的區別就是項目策劃是“大綱”，銷售策劃是“目標”，“大綱”只能是“目標”。
1.項目規劃包括的內容:
(1)市場調查
項目特點分析，建築規模與風格，建築布局與結構，裝修與設備，功能配置，物業管理，開發商背景，結論與建議。
(二)目標客戶分析
經濟背景:經濟實力/行業特點/公司、家庭
文化背景:推廣方式，媒體選擇，創意，表達方式，
(3)價格定位
理論價格/交易價格/租賃價格/價格策略
(4)進入市場的時機和態度
(五)廣告策略
廣告的分期劃分、分期廣告主題、分期廣告創意表現、廣告效果監測。
(6)媒體策略
媒體選擇/軟新聞主題/媒體組合/投放頻率/成本估算
(7)推廣費用
現場包裝(營銷中心、示範單位、廣告牌等。)、印刷資料(銷售文件、銷售書籍等。)，以及媒體投放。
2.銷售策劃的內容:
(壹)銷售現場準備
(2)銷售代表的培訓
(3)銷售現場管理
(4)房號銷售控制管理
(四)銷售階段總結
(5)銷售廣告的評價
(六)客戶跟蹤服務
(七)階段性營銷計劃的調整
第三節:銷售策劃的內容和步驟
1.項目調研:即對項目的銷售市場和銷售狀況進行調研，對銷售狀況、購買者、可接受價格、購買原因等進行詳細分析。
二、市場調研:詳細了解所有競爭對手，所謂“知己知彼，百戰不殆。”
三、項目優劣勢分析:對項目銷售情況進行詳細客觀的分析，找出支撐原因。
4.項目重新定位:根據以上調查分析，重新整合所有賣點，根據市場需求調整項目的市場定位。
五個。項目銷售理念:
(A)銷售做法的差異。這是為了區別於其他房地產營銷方式，避免盲目跟風。
(二)主題的統壹性。在廣告中，無論是硬廣告還是文字包裝，都要有明確統壹的主題。
壹個大主題可以分解成幾個小主題，小主題的內容可以不同，但都是為了說明大主題。
(3)操作方法的壹致性。首先，運營思路不要斷，不要前後矛盾。其次，時間不能破，兩次公示間隔不能太長。
六個。項目銷售策略:
(壹)項目進入市場的時機
理想的入市時機:我們說的入市時機不是指概念上的時間，而是根據自身情況和市場情況決定何時開始入市，是出售已建成的樓盤還是現有的樓盤；是建到正負零就開始賣還是等到封頂；是循序漸進，調整好節奏再賣還是急於上馬；是搶在競爭對手之前賣，還是等到賣完再賣，等等。
根據多年的經驗教訓，壹個項目進入市場的理想態度壹般應該有:
1，開發程序和項目進度應滿足出售的基本要求；
2.妳已經知道目標客戶是誰；
3、妳知道妳的價格適合目標客戶；
4.妳找到了項目定位和目標客戶背景的共鳴點；
5.確定了最有力的優勢並能使項目自始至終保持完整統壹形象的中心主題；
6.確定了目標客戶更容易接受的合理銷售方式；
7.已經制定了有競爭力的市場進入價格策略；
8.制定合理的銷售控制表；
9.仔細計算推廣成本，制定有效的推廣實施方案；
10，組建專業銷售團隊並擬定完善的培訓計劃；
11，盡量改善氛圍；
12，妳的競爭對手還在慢慢等待繁榮的市場；
13等外部條件也適合。
2)項目廣告計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定壹個可行的廣告計劃是實現最終銷售目標的必要步驟。壹個可操作的、完整的廣告策劃通常包括四個部分:廣告周期的安排、廣告主題的安排、廣告媒體的安排、廣告預算的安排。推廣方案要根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道和推廣手段，還要整合各種媒體的不同優勢，充分利用長效性強、針對性強的專業媒體資源，達到廣告的最終目的:降低獲客成本，壹切為了銷售！
(3)銷售部署
房地產銷售的階段性很強。如何把握整體的影響，靈活性和節奏，步驟和策略的調整，體現了交易者對局勢的控制能力，往往決定了整體的勝負。通常銷售部署要遵循幾個原則:保持進度符合戰略節奏——預熱期、開盤期、強勢銷售期、保溫期；銷售階段問題的預防——如工期、質量、配套設施等。；估算綜合成本，分析賣家影響因素——資金積壓、廣告推廣、稅費變動等。
第四部分:銷售規劃的原則
壹:創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不能滿足市場的要求，也不能為目前眾多房地產企業所做的各種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷手法來看，包括打折、附贈銷售、先租後買、降低利率等各種措施。，大多能產生更強更快的反應，吸引消費者對房地產的關註，為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論提供了豐富多彩的素材和有價值的思路。
第二，資源整合原則
整合營銷是基於營銷環節的高度專業化分工。通過市場渠道，圍繞具體項目，多個專業營銷機構形成各專業人員互補互利的* * *組織，他們對資本、智力、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行梳理和組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統化控制。此外，它是壹種新的和市場化的房地產營銷模式，以實現預定的營銷目標。整合營銷克服了壹般營銷模式“中間強兩頭弱”的缺陷，同時避免了策劃師和銷售代理各自為政、不協調的情況。整合營銷圍繞具體項目整合資源，提高房地產行業內部的專業分工與合作。其優點是:智力互補，利益共享，風險共擔。
三:系統原則
房地產營銷策劃是壹項綜合性的系統工程，需要在先進的營銷理論指導下，運用各種營銷方法和工具，實現房地產價值的實現。本質上是壹個從了解市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是客戶。客戶的訴求千差萬別，這就註定了房地產營銷策劃要從簡單化走向綜合性，營銷服務要從註重表面走向追求內涵。既要體現物業特點，又要體現市場特點、消費習慣和發展要求，體現市場要求。
房地產營銷要從產品入手，提高房地產的綜合品質，滿足消費者的需求。區域細分、客戶細分、功能細分越來越深入，人文思想開始體現。重視綠化，增加智能設施，集中供熱和飲用水供應，建立底層架空，錯層，大采光突出窗臺，陽光客廳，可移動透光屋頂，自動報警系統，建立空中走廊，提供網絡服務，創造知識家園...............................................................................................創新極大地豐富了營銷策劃的內涵，進壹步證實了在買方市場中，只有以人的需求為中心，深入市場，把握市場，制定切實可行的營銷方案，才能在激烈的競爭中脫穎而出。
四:可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。規劃時壹定要考慮國情民情民風，充分考慮操作中可能遇到的各種困難，制定相應的對策。與政府部門或權威部門合作，可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五部分:測試銷售計劃的結果
隨著市場競爭的不斷發展，各種復雜的因素都會對銷售規劃產生影響。有可能銷售規劃最初的定位已經不符合當前的現實，所以需要對規劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對消費者心理和競爭形勢的準確把握，同時要清晰準確地判斷消費者需求和市場發展趨勢，以保證規劃定位的穩定性，否則規劃定位的不斷變化會影響項目價值的實現。所以銷售策劃的定位或重新定位的原則在於:保持穩定，動態調整。要做到這壹點，需要避免銷售策劃的定位出現大的動蕩，也需要依靠專業的銷售策劃指標評估體系，盡量讓項目保持健康的銷售狀態。