中國天津？國際城市
市場研究報告
目錄
壹、項目概述
二、區域介紹
三、區域房地產市場分析
(壹)天津房地產市場分析
(二)武清區房地產市場分析
(3)引進地區性競賽項目
四、區域市場需求分析
五、準目標客戶分析
不及物動詞結論
壹、項目概述
項目屬性:綠色景觀生態住宅項目
開發商:天津誠通房地產開發有限公司
位置:天津市武清區河西鎮中心京津公路西側。
覆蓋面積:24公頃
總建築面積:30萬平方米
交通條件:緊鄰京津公路，北距通州43公裏，北距北京七環20公裏。它位於天津市武清區楊村以南23公裏處。
項目階段:**6期(荷蘭、法國、北美、澳大利亞、香港和北京)。
項目周期:三年
二、區域介紹
(1)武清區概況
武清區歷史悠久，地處京津之間。自古以來就是交通要道，被譽為“京津走廊”。
武清區位於天津市西北部，東與天津市寶坻區、寧河縣接壤，南與河北省北辰區、西青區、霸州市接壤，西與河北省廊坊市安次區接壤，北與北京市通州區、河北省廊坊市香河縣接壤。全區面積1.574平方公裏，轄29個鄉鎮街道(5個鄉，19個鎮，5個街道)，人口82萬。2000年6月，撤縣設區。武清城區規劃面積129平方公裏，建成區面積30平方公裏，人口22萬。
獨特的區位和交通優勢:地處京津之間，市區距離北京機場和天津新港分別為70公裏。經高速公路行駛至京津口岸不超過1小時。有18國、市公路、鐵路。其中，京津唐高速公路穿越境內47公裏，市區內有上下道口；京津高速和京滬幹線正在建設中。2006年竣工後，該地區將有65，438+00條高速公路。此外，還有三條高速公路正在規劃中。建成後，中國高速公路裏程將達到228公裏，上下道口15。
旅遊資源:有楊村小世界、南湖旅遊區、崗背森林公園、風神宮、北方國際射擊場等旅遊景點14。其中，位於城市西側的“楊村小世界”占地32公頃，擁有全球83個國家的137個景點。
(二)河西鎮概況
河西鎮屬於天津市武清區，面積69.5平方公裏，耕地71萬畝，村街51個，人口4.05萬。
公元608年，楊迪開鑿了大運河，開通了京杭運河。河西事務因靠近運河西岸而得名。元朝定都北京後，軍需俸祿全部交回江南，河西事務成為進出京都的水路咽喉。反過來，歷代朝廷在此設立的錢門、驛站、武備等衙門多達13個，最高等級為右三品，可見其地位之重要。明朝隆慶六年(1572)，河西事務建成磚城。在隨後的數百年間，這裏被譽為“JD第壹鎮。COM”和“金門第壹郵”，因為它的繁榮。
河西五是天津市政府30個重點改造項目之壹，也是天津離北京最近的壹個鎮。京津公路貫穿河西五鎮中心，距素有小北京之稱的“天下第壹城”僅11公裏，北距北京通州43公裏，南距天津武清區楊村23公裏。
河西事務已發展成為京津最大的無公害蔬菜基地。目前，全鎮蔬菜種植面積已達4萬畝，年產蔬菜4億多公斤。確立了品牌蔬菜發展戰略，註冊了“壹泉”商標。金烏有國家級農業親科技示範園，有京津地區規模最大、成交額最高的蔬菜批發市場，有功能齊全、設備先進的大型蔬菜保鮮冷庫，有專營無公害蔬菜的配送公司，直奔產業化、市場化軌道，成為產、購、銷壹條龍的流通網絡。每天早上，帶著露珠的新鮮蔬菜在采摘後壹小時內就可以投放到北京和天津的各大菜市場。
三、區域房地產市場分析
(壹)天津房地產市場總體分析
1，天津房地產市場概述
2007年上半年全市商品房銷售351561套，面積3600561平方米。2007年上半年，全市均價5547元/平方米。對比2006年同期數據可以看出，2007年商品房成交價格上漲幅度較大，達到15.4%。
2006年均價4807元/平方米，2007年上半年均價5547元/平方米。天津房地產市場商品房每年漲700元。2006年和2007年全市商品房年均成交價格分別上漲16%和15%。
2006年，國家宏觀政策進行了多次大規模調整，2007年是政策深入實施和調整的壹年。自2007年以來，房價的上漲趨勢沒有得到有效控制。從下圖可以看出，2007年上半年房價壹路上漲，尤其是4、5月份。原因是4、5月份是天津項目大規模上市的季節，很多新項目較高的市場定位在壹定程度上擡高了商品房的整體市場價格。
2007年，商品房交易量壹路攀升。這種現象與季節性有關。春節後(2月)，天津大量重大項目上市，從而形成2-6月的上升階段。據主流雜誌統計，2007年上半年天津* *在售項目195個。
圖:2007年上半年天津商品房成交面積和成交均價月度走勢圖。
天津不同地區的房地產開發程度不同。從市場成交來看，天津市前三的市場分別是南開、西青、塘沽。南開是天津市配套設施成熟、文化商業氛圍濃厚、經濟相對發達、土地出讓量大、項目眾多的區域。壹直是天津商品房的居住區，也是天津市民購房的首選。天津新貴西青區是天津西部新城規劃的受益者。在天津南部的中北鎮板塊和梅江板塊多個大型項目的帶動下，逐漸取代南開成為商品房成交量的領頭羊。塘沽發展潛力大。隨著開發區房地產資源開發趨於飽和，其市場潛力逐漸被發現，交易量位居全市各區前三。
以上三個區域代表了天津商品房發展的三個方向，傳統老城區的穩固，新城區的崛起，潛力區域的價值認可。此外，河東、河西、北辰、武清等區形成了豐富多彩的天津房地產市場格局。
2.天津房地產市場供求分析。
圖:2007年上半年天津商品房成交統計
“90-70”新政(註:90平米以下戶型應占總建築面積的70%以上)於2007年全面實施，但90平米以下的小戶型產品要形成市場供應還需要壹段時間。目前市場上只有上城豪苑、六合時嘉等少數項目是“90-70”產品。所以市場的供需主流還是以90-120平米的兩居室為主。
據主流雜誌統計，90平米以下的在售樓盤有22個，上半年成交3155套，平均面積78.9平米；在售房源72個，戶型90-120平米。上半年銷售13837套，平均面積102平方米。在售房源51套，戶型120-150平米，上半年成交6354套，平均面積1，31.7平米；單位面積超過150平方米的在售樓盤43個，上半年銷售1936套，平均面積198.9平方米。
下圖反映了2007年上半年天津新建商品住宅的市場消化情況。據主流雜誌統計，天津商品房市場推出明顯分為三個梯隊，濱海新區(含唐、漢、大、開發區)和南開區處於第壹梯隊。新建商品房數量遙遙領先，均超過3萬套。西青、北辰、河東、河西、紅橋區市場成交量處於全市區成交量第二梯隊。由此可見，天津向西北拓展的趨勢相當明顯，西部新城建設是天津小城鎮計劃的排頭兵。其余各區處於第三梯隊，或土地供應受限於較小區域(如和平區)，或區域成熟度較低的房地產市場有待培育，第三梯隊房地產市場活躍度有待提高。另壹方面說明這個地區還有很大的發展潛力。
圖:天津各區商品房已售和未售情況統計。
從整體推出和市場存量來看，房地產市場銷售情況良好，說明天津房地產市場需求仍以剛性需求為主，所以房價、政策等諸多導致市場觀望的因素並沒有改變人們的購買熱情，市場需求依然旺盛。
縱觀天津房地產市場，價格為王。對於天津的大多數消費者來說，影響其購買行為的最關鍵因素仍然是價格。從下表的統計數據中可以看出兩點:
第壹點:區域是決定價格的最關鍵因素。比如和平區最低價6750元/平方米，比五縣最高價還高。
第二點:每個地區由於項目位置不同，產品類型不同，客戶群體不同，品質不同，價格差異很大。比如津南區的價格從3686元/平方米到10055元/平方米不等，價格跨度較大。
壹個地區的成熟度、區位、產品類型甚至開發商品牌都成為壹個項目定價的重要因素。從天津各個項目的價格排名可以看出，南開區的老程響地區因為地處市中心、不可復制的文化底蘊和稀缺的別墅產品，排名全市第壹。此外，市中心壹些具有升值和投資潛力的小戶型產品也是市場爭奪的焦點。
3.天津房地產市場綜述
透過天津整體市場的視角，市場為我們提供了這樣壹組信息:成熟區域的潛力項目壹直是購房者追捧的熱點。房產是動態發展的，其價值最終體現在地段上。未來的發展很多都與政策和城市規劃密切相關。天津正處於高速發展階段，環渤海戰略為塘沽等地的項目提供了機會。京津壹體化為北辰武清軸線項目的發展奠定了良好的基礎，小城鎮計劃的推進為房地產市場的繁榮提供了契機...
(二)武清區房地產概況
1，武清房地產市場現狀
與去年相比，武清區住宅銷售價格上漲20%~40%。住宅商品房最低價格2500元/平方米，均價3500元/平方米左右，最高價格達到5000元/平方米。
圖:2007年5月、6月、7月、8月武清區房產成交套數。
隨著天津城市化的不斷發展，城市人口將繼續增長，特別是天津市統計局最近的抽樣調查顯示，天津市的人口結構目前正處於“人口紅利”期，即勞動力人口比例高的階段，青壯年比例非常大。15 ~ 64歲人口810.27萬，占全市人口的四分之三。這部分人是住房消費的生力軍。從武清區的樓盤銷售情況來看，現房很少，很多樓盤還處於開發建設初期。朝向和位置好的房子都已經賣出去了，樓盤銷售異常火爆。
2.武清區房地產市場發展趨勢。
(1)城市區域功能劃分進壹步明確。
隨著城市的不斷國際化發展，原有的城市中心已經逐漸不符合武清作為大城市的形象和要求。西部地區憑借其諸多優勢，成為新武清城市功能中心的最佳選擇。區政府西移的宏大戰略舉措，勢必帶動周邊地區的繁榮發展，功能齊全的商業設施，超完善的生活配套，打造新城核心區。同時，天津市武清區政府加強城市規劃設計，以諸多優惠政策吸引境外優秀房地產開發企業投資建設。為國際大都市而戰。
(2)新武清的魅力著眼於未來。
武清地處京津黃金走廊。武清作為天津市“十壹五”規劃的啟動城市，其重要的戰略意義已經開始顯現。京津城市發展規劃相繼出臺後，在京津交通大動脈更加便捷發展的預期下，京津之間的距離越來越近。武清房市即將吸引京津大批購房者，高檔住宅即將崛起。到2007年底，京津冀半小時時空目標將實現，武清西部將大步向前。與此同時，剛剛起步的商業地產帶來了前所未有的發展機遇。
(3)工程質量不斷提高。
面對不斷增加的供應壓力，它將促使開發商不斷提高物業質量，以增加項目本身的競爭力。明年將投放市場的項目在產品建設上往往會更加不同，這將極大地豐富市場上物業類型的構成。在建築風格、產品質量、營銷手法上的表現也會很出彩。
四。區域競賽項目介紹
本次武清區住宅項目市場調查主要抽取了五個項目作為樣本，基本可以代表該區域目前住宅市場的基本情況。
壹、東麗19英裏
房產類別:別墅
項目均價:6000元/平方米
占地面積:40萬平方米
總建築面積:654.38+0萬平方米。
開發商:天津三聯投資集團有限公司
項目地址:武清區103國道(京津公路)北18公裏東麗現代農業產業園區。
項目描述:該項目位於天津市西北部，地勢開闊平坦，周圍水域廣闊，空氣質量良好。是天津市環保達標區，無工業汙染，原生態環境良好。
二。陽光家園二期(即將開盤)
房產類別:普通住宅
項目均價1950元/平方米。
項目地點:武清區陳醉鎮
開發商:永達房地產開發有限公司
三。騰達莊園
房產類別:普通住宅
項目均價:1980元/平方米。
占地面積:40000平方米
總建築面積:7萬平方米
開發商:騰達集團中信房地產有限公司
房產地址:天津市武清區大堿廠鎮
項目簡介:騰達莊園住宅項目位於天津市武清區大堿廠鎮，地處京津“科技密集區”，距天津機場40公裏，距天津港70公裏，距北京80公裏。距楊村20分鐘車程。交通便利，四通八達。楊翠公路縱貫南北，京津塘高速公路、京津塘高速復線、京津公路、京威公路等國道組成的交通網絡連著周邊城鎮。地理位置非常優越。交通十分便利。騰達莊園總綠化率35%倡導花園式莊園社區，由12多層住宅組成。構成了完美和諧的生活樂章，立面以簡潔的線條和明亮的色彩勾勒出令人賞心悅目的建築輪廓。建成後成為小鎮的核心和首席模型，成為壹道亮麗的風景線。它將成為該鄉的壹個新的居民區。設計註重環境品質，倡導現代、簡約、健康、時尚、舒適、輕松、快樂的生活方式。
四。北岸上城
物業類別:多層花園洋房
項目均價:3500-4500元/平方米。
占地面積:7萬平方米
總建築面積:20萬平方米
開發商:天津凱德恒業土地有限公司
項目地址:武清區永陽西路與崔彤路交叉口
項目描述:北岸上城是武清首個擁有20萬平米法式花園的優質社區，位於武清區西部新城區中央核心。北岸的上城以巴黎塞納河的人文風情為基礎，將法式浪漫與原生態景觀完美融合，與香榭麗舍大道、中央特色景觀帶、濱河景觀帶、馬賽廣場形成夢幻花園。多個建築群完美圍合，每個家庭都能享受到流動花園帶來的快樂。北岸上城以首席市場劃定未來人居核心區，在武清未來最貴區域打造全方位城市功能，打造集居住、休閑、娛樂、購物於壹體的新城區核心區。
第六座城市
物業類別:多層公寓
項目均價:均價:3800元/平方米。
開發商:友聯集團
物業地址:武清區京津公路與前進路交匯處。
交通情況:毗鄰京津城際快速鐵路；距京滬高速2公裏，距京津高速103 3.5公裏，距京福高速104 500米。
樓層情況:六層住宅，2室為主:約101-104平米，3室:110-140平米。
四、區域需求市場分析
從天津、北京、武清區的房地產需求市場分析，可以得出以下對購房客戶的描述，從客戶類型來看主要是以下幾種。
(1)投資類型
由於該區域位於天津和北京交界處，具有先天的地理優勢，投資型客戶看中該區域的增值前景，該區域房價具有價格優勢。從而吸引了大量天津、北京的投資型客戶。
(2)自住型
1，提高當地購房者的生活水平。
隨著武清區經濟實力的不斷增強，人民生活水平的明顯提高，很多口袋裏有錢的農民不再滿足於農村單調的生活。為了享受城市生活的樂趣，越來越多的農民買了套房。目前，該地區已建成近40個住宅小區，這些建築已全部售罄。
2、天津、北京改善購房者的居住環境。
城市人口膨脹、交通擁堵、環境汙染等問題的出現，使得城市居民在城市周邊買房，以改善居住環境。交通便利、設施齊全、空氣質量好是這些客戶的主要需求。
(3)養老金類型
晚年享受美好生活，是每個老人及其子女的心願。該地區擁有舒適的居住環境、健康的綠色生態食品和設備齊全的醫療機構，為老年人提供了基本保障。所以也符合老年客戶的需求。
五、準目標客戶分析
通過對目標市場準客戶的分析，得出購買本項目的客戶占總客戶的45%，自住客戶占44.7%，老年客戶占8.7%，其他買家占1.6%。
不及物動詞結論
通過對天津地產、武清地產市場的整體分析，以及對該項目的預售策略分析，根據該項目的獨特優勢，得出采用的分銷外聯銷售模式適合該項目的結論，“買房送車送儲房”的銷售策略更快的推廣了市場，擴大了消費者的購買群體。