經營好壹家民宿或客棧，從壹開始就顯得非常重要，選址、政策風險評估、設計風格定位、規模、客戶定位、營銷、服務……
客棧與民宿這種小微住宿形態在最近兩年以迅猛之勢崛起，越來越多的人接受並且喜歡上這種住宿形態，或者說是旅行方式。客棧與民宿在旅遊產業體系裏開始扮演起舉足輕重的角色，也成為越來越的人投資和生活方式的選擇。
當然，隨著行業發展，客棧與民宿的作為投資品，其風險也在增加，壹方面源於物業成本和運營成本在增加，另壹方面;經營競爭的加劇也是現實的問題。因此，經營好壹家民宿或客棧，從壹開始就顯得非常重要，選址、政策風險評估、設計風格定位、規模、客戶定位、營銷、服務…… 在這個行業裏的成功，不再是輕易出現的偶然情況。
我們今天就從選址這壹點切入，從選址的客觀條件分析入手，考慮影響客棧及民宿成敗的幾個關鍵要素，進而把這個要素綜合到全國的情況，分析歸納出十壹個目前及未來可能客棧與民宿的熱點投資區塊，並分析每個區塊的優缺點，並給予中肯的建議。
由於客棧和民宿在大陸本身是非常新的業態;因此我們無法做到數字化的精準分析，只是希望通過這樣的介紹，讓感興趣的朋友，對客棧民宿在中國大陸的發展有壹個宏觀的了解，並且在考慮進入的時候，能夠有對應的參考標準，降低因信息不對稱而拉高投資風險。
以下是我總結出的關於客棧民宿選址的十個參考項，十個參考項的重要程度不分輕重，可以根據具體的案例，進行綜合考量：
氣候
度假指向的客棧民宿產品，氣候是壹個重要條件，而且在所有條件中，也最穩定的壹個要素，長時段內不會發生劇烈變化。常年溫度的宜人，光照及降水的適度，不會出現長時段的極端天氣，都是通行的前提。例如中國北方的大部分區域，屬於季風性氣候，夏天炎熱，冬天寒冷，還有青藏高原地區，自然條件較為惡劣，適合營業的日期較為有限，都難以形成全國性大規模客棧集群。
交通通達性
作為壹個需要消費者到達消費的行業，消費者到達的便利性是尤其重要的因素。距離市場的遠近決定了投資客棧民宿潛在客群的規模。隨著中國各種交通網絡布點的完善，特別是高鐵和機場建設的推進，時間距離成為和物理距離同樣重要影響消費者的參考項。
生態環境
因為客棧民宿屬於休閑旅遊的範疇，消費群體大多來自於城市，壹定意義上，他們是希望對日常生活的壹種轉換;因此所處區域的生態環境好壞是客戶進行選擇的重要參考項，空氣、水體幹凈;周遭環境無破壞，無過多違和建築，保持壹種原生態是最理想的情況。
區域景觀獨特性
客棧民宿其實是遊客出行的集成點，客棧的選擇其實是綜合了旅行度假的綜合訴求。或者說，壹個區域民宿客棧的客戶來源，很大壹塊是對於旅行度假住宿群體的配套。因此，所處區域景觀的獨特性就顯得尤為重要，景觀的獨特性意味著帶來的客群流量。如果所處區域有壹個5A的景區，或者有壹個世遺景點，那對應的流量就比普通的區域會有競爭優勢。
區域基礎配套條件
客棧民宿體量較小，在布局上具備靈活性，可以在其他建築功能區能伴生，也可以作為獨立的個體進行運營，但無論是混居還是獨立運營，作為經營主體所需要的水、電、排汙、消防等訴求都需要考慮;所在地如果基礎配套不全面，就會導致整體的建設運營成本偏高。特別是在壹些風景區內，排汙管網設施，水電通路，都要做系統的考慮。
獲取物業及建設成本
除非是自有物業，只要是租賃或購買的物業，都會成為做這個行業的壹個重要支出，作為壹個投資的項目，是最大的壹項固定成本支出;因此是需要做提前的考察。
運營及管理成本
建成後，是否易於運營，適合的工作人員是否容易獲得，當地人工成本的高低，物價的高低，日常變動成本的考量也是非常重要的條件。
區域政策風險
這是這個行業最不可控壹個因素，因為新，所以很多政策法規不甚明朗，不同區域的地方政府對該行業所抱持的態度也不壹樣。運營所需證件辦理的難以程度，遇到壹些政策性的利好或利空，甚至都有可能對投資項目造成顛覆性的影響。
區域客流穩定性(季節性)
客棧民宿這種的住宿形態，規模小，運營靈活，但同樣存在規模不經濟的狀況。特別是對於壹些高端客棧民宿，配套人員較多，季節性的客流變動會對收益造成較大的幹擾。壹個區域是否能形成客棧民宿的集群，穩定的客流是壹個重要的前提。
區域文化氛圍，民情
客棧民宿除了投資屬性， 其本身還帶有文化屬性，因為其驅動力來源於大家對於這種生活狀態的向往，並希望以運營的客棧民宿的形式去實現。對於消費這種住宿形態的群體，也是沖著這種生活方式前來。因此區域文化氛圍是非常重要的要素;也是壹個地方能不能吸引很多有這種***同誌趣的人前來投資客棧民宿並形成集群的要素。而所在地的民情，是否讓人生活其中愉悅，旅行過程中不產生額外的負擔，是壹種無形的力量，無論對於客棧民宿投資者，還是消費者，都是壹個重要的選項。
客棧民宿分布區域，大部分是城市的對立面，及大型城市點之外的鄉村地區，是整體經濟相對落後的地區，卻成為客棧民宿行業發展的新方向。這也就是所謂後發優勢。
1、滇西北客棧群
區域描述：該區位於北緯25°-北緯28°，高原氣候，冬半年幹燥，空氣能見度高，光照足夠;夏天氣溫不高，壹年適宜遊玩天氣多;區域內自然景觀奇異性和獨特性高，少數民族文化斑斕多姿，擁有壹個世界自然遺產(三江並流)，壹個世界文化遺產(麗江古城)，壹個世界地質公園(大理蒼山)。這個區域，是大陸客棧和民宿發展最早，發展較成熟的區域之壹，也是客棧投資最炙手可熱的區域。
區域劣勢：
1、偏居中國西南邊疆，交通對於市場人群而言還較為不變;
2、缺乏規範，部分區域出現過飽和狀況，帶來系列問題，影響旅行體驗;
3、政府對於行業的處置應對水平較為低下，產權問題突出;
4、汙染問題(如洱海出現的水體富營養化問題)